Александр Рогатых: «Будет непросто, но мы готовы к переменам на рынке»

О новых трендах и новых проектах, которые планируется запустить в этом году, рассказал председатель совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Александр Рогатых.

- В прошлом году неоднократно звучали панические прогнозы, мол, в 2019-м рынок новостроек рухнет. Масла в костер негативных предсказаний подлило повышение ипотечных ставок. На ваш взгляд, как себя чувствует сегодня рынок новостроек, какова его температура?

- Если говорить объективно, то, несмотря на все панические настроения, итоги прошлого года были позитивнее даже нескольких предыдущих. Конкретно по нашей компании продажи увеличились больше, чем на треть, мы вывели восемь новых крупных проектов в трех городах, планово сдали все жилые комплексы, вышли на Москву – сегодня в нашем первом столичном жилом комплексе уже успешно стартовали продажи. Да, грядут большие изменения, строительной сфере однозначно будет непросто. Конечно, о крахе рынка говорить неверно, но не нужно строить иллюзий, что все пройдет гладко, и проектное финансирование легко получат все, кто пожелает. Мы прогнозируем, что технически перейти на проектное финансирование можно будет не ранее 2020-21 года, так как обеспечить все потребности застройщиков пока не готовы даже сами банки. Выживут те компании, которые заранее начали готовиться к изменениям, у которых нет кредитной задолженности и сформирована подушка безопасности, позволяющая обойтись без займов в переходное время.

- Готовы ли вы к переходу на эскроу-счета и насколько, на ваш взгляд, этот процесс будет болезненным?

- Мы последовательно готовились к нововведениям, паники по этому поводу у нас нет, поскольку есть большой опыт. На сегодняшний день у нас нет ни рубля кредитной задолженности. Работа в четырех городах позволяет грамотно формировать земельный портфель, без неликвида. Мы не «зарываем» деньги в землю, вопрос оборачиваемости участков у нас тщательно продуман. Временной цикл проектов из нашего земельного банка – 3-4 года. У нас нет «долгоиграющих» объектов и участков в локациях с низким спросом. Сегодня земельный банк компании составляет порядка 800 тысяч кв. м, и на 95% он состоит из проектов, которые проходят по критериям, позволяющим продолжить работу без эскроу-счетов. При этом у нас сбалансированный портфель. Проекты экономкласса с низкой маржинальностью занимают в нем не более 5%, остальное – объекты комфорт- и бизнес-класса. Наш подход можно назвать консервативным, но он позволяет твердо стоять на ногах и планово развиваться. Мы подходим к проблеме 1 июля подготовленными.

- После ажиотажного спроса в конце прошлого года, наверное, трудно оценивать, произошло ли снижение спроса в этом году, плюс начало года — не самый показательный период. Вы чувствуете, что спрос ведет себя иначе, чем в прошлом году?

- Начало года традиционно было менее «горячим», чем ноябрь и декабрь – это сезонность и новогодние каникулы, однако если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года, продажи по нашим объектам в январе-феврале выросли на 30%. Март оказался еще более оживленным. Мы видим, что тенденция повышенного спроса на фоне негативных ожиданий покупателей по росту цен продолжается. Грядущие изменения подталкивают клиентов к более быстрому принятию решения о покупке. Думаю, весна этого года по активности будет сравнима с осенью-зимой 2018 года.

- Вы в прошлом году сдали свой первый в Петербурге объект «КосмосStar» и первую очередь второго проекта ЖК «4YOU». Как вы оцениваете результаты этих проектов, насколько активно шли продажи, какие «моменты» из-за специфики петербургский рынка пришлось корректировать в процессе строительства?

- Начнем с того, что по обоим проектам обязательства перед дольщиками мы выполнили без задержек, I очередь ЖК «4YOU» стала 90-м объектом холдинга, который был построен и введен в точном соответствии с заявленными сроками. Сегодня «КосмосStar» уже практически полностью заселен, осталась небольшая доля квартир, где завершается приемка чистовой отделки (они по договору сдаются чуть позже). Квартир в продаже уже нет, а отзывы наших клиентов о жизни в доме – позитивные. В I очереди ЖК «4YOU» с февраля идет передача ключей, уже больше трети дольщиков получили своё жилье, а некоторые даже успели сделать ремонт – делились с нами радостными фотографиями. Такие моменты одни из самых приятных. Приемка идет планово, в продаже в 1 очереди осталось всего четыре квартиры. В этом году мы завершаем еще два проекта – ЖК «СолнцеPark» и II очередь ЖК «4YOU» – они также идут по графику, с наступлением агротехнического сезона мы начнём здесь работы по благоустройству территории. Кстати, ЖК «СолнцеPark» на днях стал победителем Move Realty Awards в номинации «Проект года комфорт-класса в Петербурге». Награда стала для нас неожиданной и, безусловно, приятной.

- Как продвигается строительство «Q-мир»? Как идут продажи, ведь у вашего ЖК в этой локации довольно много конкурентов?

- Темп строительства, как и во всех наших объектах, высокий: в феврале, на 2 месяца раньше планового срока, мы начали возведение монолитной «коробки» здания. Продажи также можно оценить на «отлично», и это прогнозируемо. ЖК «Q-мир» – один из самых интересных наших проектов, который возводится в соответствии с требованиями «зеленого» строительства. Здесь объединены самые перспективные разработки нашей технической лаборатории по ресурсосбережению, эргономике и умному управлению домом. Подход получил название 4Е: энергоэффективность, эргономика, экологичность и в итоге экономия при покупке и дальнейшем обслуживании. В проект также включены социальные объекты: детский сад и медицинский центр, а это важные характеристики для покупателей. Если оценивать комплексно, то конкурентов у ЖК «Q-мир» даже недостаточно. Дом строится в Московском районе, в пешеходной доступности до станции метро «Московская» – это один из любимых кварталов горожан с высокой транспортной доступностью, откуда легко добраться до любой точки города, исторических пригородов и аэропорта. Это кварталы с развитой развлекательной, коммерческой и социальной инфраструктурой. Спрос на новые дома в данной локации высокий, а предложение весьма ограничено – здесь невозможно реализовать большой объем застройки.

- Изменились ли покупатели, их потребности, их возможности с 2016 года, когда вы приступили к ЖК «КосмосStar»? Какие тенденции вы заметили на петербургском рынке новостроек, которые остаются актуальными в последние годы?

- Рынок недвижимости достаточно инертный, и период в 2-3 года для него – слишком маленький срок для ощутимых изменений. На первом плане, помимо цены, были и остаются расположение, планировка, репутация застройщика. При этом в последнее время репутация все чаще уходит в разряд качества объектов, важны отзывы о сданных домах и квартирах, пунктуальность в сроках сдачи. Клиентов уже не интересуют бетонные коробки, пусть и по минимальной цене. Планка качества от года в год повышается. Уже обычным стали, к примеру, поквартирный учет тепла, ИТП с погодным регулированием, качественное остекление и двери, дизайнерская отделка в холлах новых домов. Безусловным трендом можно назвать ресурсосбережение и эко-девелопмент. Последней нашей разработкой в этой сфере стала система утепления дома «Термо-S». Мы увеличили слой утеплителя на 40% по сравнению с нормативами. Таким образом, на обогрев дома требуется гораздо меньше затрат, что сказывается на размере коммунальных платежей. В ряде наших проектов уже внедрен принцип «In-Home», объединяющий сразу несколько систем умного дома. Это счетчики с автоматической передачей данных, датчики защиты от пожара и протечек, встроенная сигнализация, IP-телефония, широкий функционал по взаимодействию с управляющей компанией – система постоянно совершенствуется. Еще один новый стандарт – общественные пространства, где соседи смогут знакомиться и вместе отдыхать, создавая тем самым уютный «внутренний мир» дома. В жилых комплексах мы оборудуем и передаем в собственность жильцов детские клубы, где малыши могут вместе играть в непогоду (что не редкость для Петербурга), собраться на детский праздник или занятия развивающих групп, а также спортивные залы для взрослых. В 3 и 4 очереди ЖК «4YOU», к примеру, спортивные залы есть в каждой парадной – представьте, как это удобно, – бесплатный фитнес-клуб с доступом на лифте. Во всех комплексах организована безбарьерная среда: от входа на территорию дома, в парадные, лифты до двери в квартиру. Молодые родители могут комфортно гулять с колясками, а дети – играть в безопасности. Для этого двор закрыт от машин, а на территории и в общих зонах дома ведется круглосуточное видеонаблюдение – за камерами можно следить прямо из квартиры, все записи хранятся у диспетчера.

- Один из важнейших вопросов — будут ли расти цены на недвижимости? Застройщики говорят, что неизбежно будут расти из-за хотя бы процентов по банковскому финансированию. Но они почти всегда, сколько помню, так говорят. А цены порой ведут себя вопреки прогнозам. Если все же рост будет значительным, не повлечет ли это снижение спроса? Вообще есть ли ясность, что будет происходить с рынком после 1 июля?

- К сожалению, роста цен не избежать. Понятно, что изменения могут сделать рынок более цивилизованным, в долгосрочной перспективе решить проблему обманутых дольщиков, но за уменьшение рисков придется платить. Проценты за обслуживание кредита будут закладываться в конечную стоимость жилья, мы ожидаем повышение как минимум на 10-15%. Конечно, уровень цен на недвижимость зависит от многих факторов, помимо себестоимости: от спроса, конкуренции, готовности объекта, бренда. Но рынок сегодня высоко конкурентный, запас маржинальности в проектах небольшой – не поднять цены застройщики просто не смогут. Девелоперы сейчас и без того практически нивелировали тот рост затрат, который прошел с повышением НДС, – в ценах на жилье в полной мере он пока не отразился. В любом случае, резкого и значительного роста цен, начиная с 1 июля, не будет, но плавное увеличение по мере вывода на рынок объектов, работающих по новым условиям, неизбежно.

- Планируете ли в ближайшее время выходит с новым проектом? Может, в другой нише?

- Ближайшие планы нашей компании уже озвучены: это запуск второй очереди ЖК «All inclusive» в Шушарах, а также крупного проекта в Приморском районе, на Глухарской улице. Кроме того, в стадии разработки еще два проекта в Северной столице, которые мы планируем представить рынку в этом году.