Парковая война: манипуляция сознанием через жонглирование цифрами

В Северодвинске сложилась уникальная ситуация: десятилетиями заброшенная территория между драмтеатром и ЦУМом неожиданно превратилась в центр притяжения группы активистов. Давайте попробуем разобраться: есть ли проблема, а если её нет, то КТО пытается завести рака за камень? А самое главное — ЗАЧЕМ?

Как это было?

Всю последовательность событий легко проследить по публикациям на официальных сайтах. 31 октября 2019 года прошло заседание областной комиссии по инвестиционной политике и развитию конкуренции. Помимо членов правительства региона, депутатов Облсобрания, сотрудников администраций Архангельска и Северодвинска, Управления Федеральной антимонопольной службы в неё входят представители бизнес-сообщества, банковской сферы, САФУ, отделения Центробанка РФ, организации малого и среднего предпринимательства «Опора России». Всего в заседании участвовали 26 человек.

Проект «Квартал 100 в Северодвинске», представленный Группой «Аквилон», ЕДИНОГЛАСНО признан соответствующим критериям масштабного инвестиционного проекта Архангельской области.

Сейчас от профессиональных активистов слышны упрёки. Якобы о планах по реализации данного проекта не знали депутаты Горсовета Северодвинска. Чуть ли не в тайне от них заключался инвестконтракт, а их просто поставили перед свершившимся фактом. Это, мягко говоря, не так.

Напомним, соглашение между муниципалитетом и застройщиком подписано 17 февраля 2020 года. Более чем за ДВА месяца до заключения контракта (10 декабря 2019 года) на сайте северодвинских народных избранников был размещён материал под заголовком «Масштабный инвестпроект „100 квартал“ представили депутатам Горсовета» с предварительным эскизом концепции комплексного освоения территории. Проект активно обсуждается: депутата Валерия Сербу, например, интересует стоимость места в подземном паркинге. Игорь Калеминцев предлагает увеличить финансирование на благоустройство территории, Светлана Лемудкина просит увеличить площадь озеленения. Зампредседателя горсовета Роман Варфоломеев правдиво характеризует нынешнее состояние дел между драмтеатром и ЦУМом: «Этот район в силу заброшенности участка считается криминогенным. Между тем это самый центр города. Нужно поддержать инвестора, который готов вложить собственные средства в благоустройство территории». И 17 декабря 2019 решением сессии Горсовета администрация Северодвинска наделяется полномочиями для разработки инвестконтракта, его заключения и представления интересов города в процессе его реализации. В дальнейшем представители депутатского корпуса участвовали в рабочей группе по согласованию условий самого контракта, а 23 января 2020 года спикер Михаил Старожилов предложил провести социологическое исследование общественного мнения, результаты которого убедительно показали настроение подавляющего большинства горожан, высказавшихся за реализацию проекта.

Таким образом, администрация при заключении инвестконтракта действовала с одобрения Горсовета, депутаты были в курсе переговоров, завершившихся 17 февраля 2020 года подписанием документа.

Важное обстоятельство, о котором молчат активисты. Других желающих, кроме Группы «Аквилон», поучаствовать в реализации масштабного инвестпроекта в Северодвинске нет. Времени между объявлением о намерениях и заключением инвестконтракта прошло достаточно. Любой застройщик мог обратиться в правительство области или в муниципалитет и заявить: «Я готов построить меньше домов. Готов за свой счёт в подарок городу построить больше детских садов, школ, спортивных объектов, разбить сады и парки с фонтанами». Смельчаков не нашлось...

Разбазаривают землю за копейки?

Ещё один любимый конёк парковых бунтарей — мифические сотни миллионов рублей, которые якобы потерял городской бюджет. Давайте разбираться с этим жонглированием цифрами. Любой профессионал скажет, что кадастровая стоимость земли и её рыночная цена — две большие разницы. Иначе они назывались бы одинаково. Но разницу эту знают не многие (в основном те, кто как раз и занимаются оборотом недвижимости). Знают это и опытные активисты, так как некоторые из них давно промышляют на рынке недвижимости, отщипывая не такие уж маленькие кусочки на риэлтерских услугах (кто сталкивался, тот знает). А зачем эти нюансы знать неискушённым горожанам? Без этих подробностей им так удобно накручивать лапшу на уши.

Итак, земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:68 площадью 99404 кв. м предоставлен в аренду ООО «Аквилон-Инвест-Северодвинск» для реализации масштабного инвестпроекта. Заходим на публичную кадастровую карту Росреестра (это может сделать каждый пользователь сети Интернет). И что видим? Кадастровая цена участка составляет 240669012,48 рублей.

НО! Это КАДАСТРОВАЯ ЦЕНА. В Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» сказано, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц. И изменения кадастровой стоимости земельных участков на рыночную происходят регулярно! Для того, чтобы понять, насколько они могут отличаться друг от друга, приведём один пример. Яркий и красочный. И касается как раз Северодвинска. Одна из организаций владела земельным участком площадью без малого 250 тыс. кв. м, кадастровая стоимость которого была определена в размере почти 570 млн рублей. Фирма обратилась в суд и добилась изменения цены земли на рыночную, и она составила (ВНИМАНИЕ!!!) всего 7,5 млн рублей, упав в 76 раз.

Есть и другой пример. Один известный северодвинский предприниматель приобрёл нежилое аварийное здание площадью 268,8 кв. м на Яграх. Будучи собственником здания, он получил право выкупа земельного участка площадью 0,19 га под данным строением. Причём кадастровая стоимость этой земли до 1 февраля 2020 года составляла более 9 млн рублей, а с того дня участок в центре острова Ягры, рядом с пятиэтажными жилыми домами, стал стоить лишь 24 тыс. рублей — 1260 рублей за «сотку»! Кадастровая стоимость земли снизилась в 378 РАЗ!!! За эту цену она и была выкуплена. А затем удачливый бизнесмен добился изменения вида разрешенного использования данного участка — на многоэтажную жилую застройку в 9 этажей. Зачем, ведь на 0,19 га построить вряд ли что-то удастся? Но рядом с ним вполне может вырасти новостройка. И застройщик должен будет выкупить этот «кусочек». ВУАЛЯ! Владелец озвучил цену — 20 млн рублей! Как говорится — просто бизнес, и никаких вариантов...

Понятно, что идеально похожих ситуаций быть не может. Одно можно заявить с полной уверенностью: рыночная цена земли в квартале 100 значительно ниже кадастровой.
Простой расчёт показывает, что реализация инвестпроекта Группы «Аквилон» даёт Северодвинску значительно больше, чем если бы данная территория была просто выставлена на аукцион. Данные по последним проведенным торгам на участки в аналогичных локациях (например, у Приморского парка), свидетельствуют, что городской бюджет мог рассчитывать максимум на 90 млн рублей арендной платы за всё время реализации проекта (7 лет). При этом нужно учитывать, что при получении земли по аукциону коэффициент застройки составляет 30%, то есть на участке можно было бы разместить до 150 тыс. кв. м жилья. А в рамках инвестпроекта треть территории участка — более 3 га — остается муниципальной. На ней строится общедоступный парк и детсад. Инвестор вкладывает в это более 220 млн. рублей, т.е. в два с половиной раза больше, чем возможные поступления в бюджет при проведении аукциона. А коэффициент застройки участка, предназначенного для строительства нового жилья, составляет только 11% (не более 50 тыс. кв. м). Остальная территория отводится под благоустройство, выполняемое для каждого дома по действующим в Северодвинске градостроительным нормативам.

Что в сухом остатке?

Доля средств, которые Группа «Аквилон» вкладывает в строительство общедоступного парка и детсада, существенно больше 7%, предусмотренных областным законом. Да, кто-то из оппонентов фыркнет: «Ха! Конечно, больше. Всего-то на 3%». Но 3% от 2,23 млрд. рублей — это 67 млн рублей! Если для кого-то это мелочь, то остается порадоваться за благосостояние опытных активистов. И удивиться, почему они, имея такие финансовые ресурсы, до сих пор не вызвались за свой счёт благоустроить любую городскую территорию? Хотя бы за эти «смешные» деньги. Впрочем, все мы понимаем, что этот вопрос точно повиснет в воздухе...

Итак, на одной чаше весов имеем мифический парк (и никто не отвечает на вопрос: «На какие деньги и откуда взявшиеся его строить?»), а на самом деле — совершенно и давно запущенную территорию в деловом центре города. А на другой чаше — благоустроенная зона отдыха, новый детсад и не более 50 тыс. кв. м современного жилья, обновленные инженерные сети, свыше 2,2 млрд. рублей инвестиций в экономику, загрузка северодвинского завода стройматериалов, новые рабочие места для местных строительных компаний, налоговые отчисления. Выбор очевиден.

Почему же отдельные бывалые активисты будоражат умы северодвинцев? Кто-то из них делает это по искреннему заблуждению. Это факт. А кто-то уже подсчитал одному ему известным способом «астрономическую прибыль» инвестора. Оговоримся, что прибыль в этом проекте — вещь абсолютно нормальная, как почистить зубы утром или перед сном. Ни одна бизнес-структура не будет бессмысленно вкладывать деньги. Но, похоже, этому кому-то, умело щёлкающему пальчиком по калькулятору, не дает покоя, что не удастся заработать на посредничестве между горожанами и застройщиком. Вожделенный кусок пирога идёт мимо рта. Тут стоит вспомнить про стоимость риэлтерских услуг.

Кстати, городских территорий, требующих внимания и инвестиций, достаточно помимо земли между драмтеатром и ЦУМом (даже вокруг того же самого Театрального озера). И в этой ситуации — флаг в руки и барабан на шею лидерам борцов за парки: дерзните, вложитесь и создайте! Критиковать и горлопанить всегда проще.

Это всего лишь мнение. Можно с ним соглашаться, можно нет. Каждый сделает выводы сам.